Accession à la propriété : le PTZ est reconduit en 2018 ! Le prêt à taux zéro (PTZ) a contribué à faire de 2016 un excellent cru pour l’immobilier (environ 850.000 transactions dans l’ancien et autour de 240.000 achats/constructions dans le neuf).
Seule nouveauté en 2018 : le PTZ pourra bénéficier à ceux qui acquièrent leur première résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire. Rappelons que le bail réel solidaire (« BRS ») est un nouveau contrat créé en 2016 qui permet aux ménages modestes d’accéder ‡ un logement dont ils ne possèdent pas la pleine propriété mais un droit d’occupation de longue durée (entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans).
Toujours en matière d’acquisition, le montant des frais de notaire reste inchangé. Enfin, s’agissant de la vente, les règles de taxation des plus-values immobilières des particuliers ne sont pas modifiées. Le cas d’exonération un temps menacé à l’automne est finalement maintenu. Peuvent donc toujours être exonérés d’imposition ceux qui vendent pour la première fois un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi de tout ou partie
du prix de vente, dans un délai de vingt-quatre mois, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à l’habitation principale.
Le montant total des ressources pris en compte lors de l’émission de l’offre de prêt pour apprécier l’éligibilité de l’emprunteur au prêt aidé correspond toujours au plus …levé des deux montants suivants :
Somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l’année n-2 (avis d’imposition 2015 portant sur les revenus 2014 pour une offre de prêt émise
en 2016). Le montant des ressources à prendre en compte s’entend du revenu fiscal de référence de l’emprunteur, le cas échéant corrigé, établi au titre de l’année n-2 auquel est ajouté le cas échéant celui ou ceux de la ou des autres
personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt aidé à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l’emprunteur.
« Revenu plancher » égal au coût total de l’opération divisé par neuf. L’utilisation de ce revenu planché vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.
L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt. Toutefois, cette condition n’est pas exigée lorsque l’emprunteur ou l’un des occupants du logement financé avec le prêt à taux zéro est : soit titulaire d’une carte d’invalidité et dans l’incapacité d’exercer une profession ; soit bénéficiaire d’une allocation adulte handicapé ou d’éducation d’un enfant handicapé ; soit victime d’une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (catastrophe naturelle indemnisée, dommages causés par les effets du vent d˚ aux tempêtes, ouragans ou cyclones, dommages dus à des catastrophes technologiques). La demande de prêt doit être présentée dans un délai de deux ans suivant la publication de l’arrêté de constatation de l’état de catastrophe naturelle ou la survenance du sinistre.
Si l’emprunteur vend le logement précédemment acquis avec un prêt à taux zéro et acheté une nouvelle résidence principale ouvrant droit au PTZ, il peut demander un transfert de son prêt à taux zéro initial, à hauteur du capital
restant dû, sur sa nouvelle résidence ; l’établissement prêteur peut refuser le transfert s’il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose.
le logement doit être la résidence principale de l’emprunteur pendant une durée de six ans à compter du versement du prêt. Toutefois, un acquéreur peut obtenir un prêt à taux zéro pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de six ans. Dans ce cas, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources, sont inférieures au plafond ouvrant droit à un Prêt Locatif Social (renseignements auprès d’une ADIL).
En outre, lorsque l’emprunteur ne peut occuper le logement huit mois par an pour certaines raisons professionnelles, de santé ou en cas de force majeure, il peut continuer à bénéficier du PTZ.
Le logement ne peut être affecté ni à la location saisonnière ou meublée, ni utilisé comme résidence secondaire ou à titre d’accessoire du contrat de travail.
Un prêt à taux zéro, PTZ, pour quoi faire ?
Acheter un terrain et construire, acquérir un logement neuf ou un logement dans lequel sont effectués d’importants travaux, de sorte qu’il est assimilé à un logement neuf au sens de la TVA.
Transformer un local (bureau, grange…) en logement.
Acquérir et améliorer un logement ancien, à condition que le montant des travaux d’amélioration représente au moins 25 % du coût total de l’opération (création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, travaux de modernisation, assainissement, etc..).
Financer une opération réalisée dans le cadre d’un contrat de location- accession, notamment dans le cadre du prêt social location-accession (PSLA). En principe, l’emprunteur doit être le premier occupant à la date de la levée d’option.
Acquérir un logement social existant : un locataire peut sous certaines conditions, obtenir un PTZ pour acquérir son logement ou un autre logement de son bailleur social dans le même département.
Le coût de l’opération TTC comprend, le coût de la construction (ou le coût des travaux éventuellement prévus lors de l’acquisition à l’exception de ceux financiers par un Eco-prêt à taux zéro), les honoraires de négociation, les frais
d’assurance dommages-ouvrage, certaines taxes afférentes à la construction (taxe d’aménagement), les coûts d’aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents. Les frais d’acte notarié et les droits
d’enregistrement ne sont, en revanche, pas pris en compte dans le coût de l’opération pour les terrains à bâtir ou l’acquisition d’un logement ancien.
En cas de construction d’une maison et d’acquisition du terrain par l’emprunteur moins de deux ans auparavant, le montant de celui-ci peut être pris en compte dans le coût de l’opération.
Quotité applicable au coût de l’opération à compter du 1er janvier 2016 Quelle que soit la zone, pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2016.
Quels prêts peuvent compléter le prêt à taux zéro ?
Le prêt à taux zéro peut se cumuler avec tout autre prêt : PAS / prêt d’accession sociale, prêt conventionné, prêt d’épargne- logement, prêt bancaire, prêt d’un CIL (Action logement), PSLAÖ
Lorsque l’accédant a droit à l’APL au titre d’un PAS ou d’un prêt conventionné, les mensualités du prêt à taux zéro sont prises en compte dans le calcul de l’APL. Le prêt à taux zéro n’ouvre pas droit, en tant que tel, à l’APL.
Dans les autres cas, (prêt bancaire, prêt d’épargne-logement) l’accédant peut bénéficier de l’allocation logement, sous réserve de remplir les conditions d’obtention.
Dans les DOM, seule l’allocation logement peut être accordée.
