Défiscaliser une partie de ses revenus pour réduire ses impôts grâce à la défiscalisation immobilière ne revient pas à tricher. Au contraire, il s’agit d’utiliser des dispositifs mis en place par les gouvernements successifs pour concentrer l’investissement des contribuables sur des domaines prioritaires, le logement en particulier.
De nombreuses « lois de défiscalisation immobilière » coexistent aujourd’hui, chacune ayant ses avantages et ses limites. En 2018, le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par foyer limite en revanche la capacité de chacun à défiscaliser ses revenus, à l’exception de la loi Pinel outre-mer (18 000 €), et des lois Monuments Historiques et Malraux sans plafonnements. Plus que jamais, il est donc nécessaire de choisir le dispositif de défiscalisation qui répond au mieux à ses attentes propres. Voici donc un tour d’horizon non exhaustif des dispositifs de défiscalisation immobilière. Pour retrouver l’ensemble des dispositif de défiscalisation immobilière disponibles en 2018, vous pouvez parcourir notre site internet : produits de défiscalisation immobilière.
LOI PINEL :
Confirmée par le gouvernement, la loi Pinel encourage l’investissement en immobilier neuf. En contrepartie de l’acquisition d’un logement neuf et de sa mise en location pendant une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, le contribuable récupère 12%, 18% ou 21% du prix de revient du bien sur la durée de mise en location, soit 2 % par an jusqu’à 9 ans et 1% supplémentaire par an jusqu’à 12 ans. Ainsi, un appartement d’une valeur de 200 000 € engendrera 4 000 € d’économie d’impôt par an pendant 9 ans, 2 000 € par an ensuite.
Comme dans les lois similaires précédentes, quelques conditions doivent être respectées. Le bien ne peut excéder 300 000 € et doit être situé dans des zones géographiques déterminées. Les loyers et ressources des locataires sont plafonnés. Dans la grande majorité de la Région Parisienne et des villes de Province, ce plafonnement n’est pas une véritable contrainte, le loyer de marché se confondant avec le plafond Pinel.
Un investissement réussi en loi Pinel est avant tout une opération immobilière cohérente. Il convient donc d’acquérir un bien au prix de marché et situé dans une zone à forte demande locative, les grandes villes offrant la meilleure sécurité.
LOI PINEL OUTRE-MER :
Le principe de fonctionnement est le même que la loi Pinel avec deux différences majeures. Comme son nom l’indique, le bien immobilier doit se situer dans un DOM ou une COM et l’avantage fiscal est porté à 23%, 29% ou 32% du prix de revient selon la durée de mise en location de 6, 9 ou 12 ans. Ainsi un appartement de 200 000 € engendre outre-mer une défiscalisation de 6 444 €/ ans, soit sur 9 ans 22 000 € de mieux qu’en métropole.
Les plafonds de ressources et de loyers peuvent être contraignants dans certains DOM à fort pouvoir d’achat, la Guyane en particulier.
Plus encore qu’en métropole, l’investisseur devra s’attacher à vérifier le niveau de demande locative et les prix pratiqués localement dans la zone d’investissement. Certains promoteurs peu scrupuleux profitent en effet de l’éloignement pour pratiquer une différenciation entre les prix de vente locaux et ceux proposés en métropole.
Nos conseils loi Pinel Outre-mer
LOI BOUVARD :
Le dispositif Bouvard vise à soutenir l’investissement en résidences meublées. Comme dans la loi Pinel, le contribuable bénéficie d’une économie d’impôt, limitée cette fois-ci à 11 % de la valeur du bien, en contrepartie de l’acquisition d’un bien neuf et de sa mise en location pendant au moins 9 ans.
Contrairement à la loi Pinel, le produit immobilier acquis doit être meublé. Il doit aussi être situé dans l’une des catégories d’immeubles éligibles : résidence pour étudiants, pour séniors, de tourisme ou encore EHPAD. Le locataire est alors l’exploitant de la résidence et le bail qui le lie à l’investisseur est un bail commercial, d’une durée comprise entre 9 et 12 ans.
Le dispositif Bouvard doit être recommandé pour des investisseurs désireux de réduire leurs impôts mais rechignant aux contraintes de l’immobilier traditionnel (gestion, charges, relations avec les locataires, …). Compte tenu de l’engagement que représente un bail commercial, le choix de l’exploitant est le critère principal que le contribuable doit prendre en compte avant d’investir.
LOI MALRAUX :
La loi Malraux permet d’investir dans des bâtiments anciens et réhabilités. Pour être éligibles, ceux-ci doivent se situer en site patrimonial remarquable bénéficiant d’un PSMV (Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur) ou d’un PVAP (Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine).
Le principe est que l’investisseur achète un bien à rénover et une enveloppe de travaux attachée à ce bien. Il récupère ensuite 22 % ou 30 % (PSMV) du montant des travaux dans une limite de dépenses de 100 000 € par année fiscale sur un maximum de 4 ans. Ainsi, un appartement « Malraux » comportant une enveloppe de travaux de 150 000 € sur 2 ans engendrera pour l’investisseur une économie d’impôt de 22 500 € par année de travaux.
Comme pour les autres dispositifs de défiscalisation, l’investisseur prend en contrepartie l’engagement de louer le logement acquis, en loi Malraux cet engagement locatif est de 9 ans. Cependant, en loi Malraux, il n’y a pas de contrainte ou plafonnement de loyer.
En 2017, les économies d’impôt provenant d’un investissement Malraux ne sont pas comptées dans le plafonnement global des niches fiscales.
L’investissement en loi Malraux est donc particulièrement adapté à des foyers ayant déjà de nombreuses sources de défiscalisation, plus soucieux de la qualité d’un emplacement à long terme que de la rentabilité immédiate du produit.
LOI MONUMENTS HISTORIQUES :
Comme son nom l’indique, ce dispositif permet de défiscaliser tout ou partie de ses revenus en investissant dans un immeuble classé à l’inventaire des monuments historiques. Comme pour la loi Malraux, l’investisseur acquiert un immeuble à rénover et l’enveloppe de travaux correspondante.
En revanche, l’économie d’impôt n’est pas liée à une réduction d’impôt mais est engendrée par une réduction de la base imposable. Le contribuable peut ainsi déduire de son revenu 100 % du montant des travaux et des intérêts d’emprunt, sans limite de temps ni de montant.
Comme la loi Malraux, les investissements en monuments historiques sont traités hors plafonnement des niches fiscales. Ce dispositif est donc particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés (tranches à 30 %, 41 % et 45 %) et qui privilégient la qualité de l’immeuble à sa rentabilité.
Nos conseils loi Monuments Historiques
LOI GIRARDIN :
Le dispositif Girardin coexiste avec la loi Pinel outre-mer et permet aussi de bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement immobilier outre-mer. Pour autant, ce dispositif ne fait pas doublon : il permet en effet de défiscaliser sur une durée beaucoup plus courte de 5 ans.
Le taux de défiscalisation dépend de la date de permis de construire et est plafonné à un prix de vente de 2 248 € hors taxes par m², il s’établit pour les permis 2012 à 26 %. En d’autres termes, un appartement de 70 m² donnera droit à 44 550 € (70*2.448*26 %) d’économies d’impôt, soit 8 400 € par an sur 5 ans.
En contrepartie de l’avantage fiscal, l’investisseur doit mettre le bien en location pendant une durée de 6 ans, en respectant des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Ceci étant, les plafonds sont fixés au-dessus de ceux applicables en loi Pinel.
Outre une défiscalisation puissante et courte, l’investissement dans le cadre de la loi Girardin bénéficie d’un avantage majeur en comparaison de la loi Pinel Outre-Mer : un plafond dérogatoire. En effet, la réduction d’impôt intègre un plafond spécifique à 18 000 €, au lieu des 10 000 € de plafonnement global applicable aux autres dispositifs.
Il s’agit donc d’un dispositif recommandé pour les foyers fortement imposés et qui prend tout son sens dans les DOM ou COM où le pouvoir d’achat est élevé, Guyane en particulier.
Dernier point notable la loi Girardin s’éteint progressivement en fonction de la date d’obtention des Permis de Construire. Les derniers permis éligibles sont ceux de 2012 ou antérieurs. Il ne reste donc plus que quelques bonnes opportunités de défiscalisation en loi Girardin sur le marché.
Pour conclure ce tour d’horizon on peut affirmer que la défiscalisation immobilière n’est pas finie, et qu’il y en a pour tous les goûts. Le lancement de la loi Pinel en 2015, la confirmation du dispositif Bouvard, l’aménagement du plafond de l’Outre-Mer et le déplafonnement depuis 2013 des investissements Malraux et le maintien sans limite de plafond de la loi Monuments Historiques sont autant d’éléments qui permettent de confirmer que le principe de la défiscalisation immobilière n’est pas remis en cause par le gouvernement.
D’autre part, la variété des dispositifs de défiscalisation immobilière proposés permet de répondre à la plupart des problématiques patrimoniales. Qu’il privilégie la défiscalisation, la rentabilité immédiate, la qualité de la pierre ou la rente à long terme, un investisseur pourra trouver parmi ces lois fiscales celle qui lui conviendra le mieux.
