Crédit immobilier : les 3 assouplissements du HCSF qui vont tout changer !

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a annoncé quelques changements qui faciliteront l’aboutissement de vos projets d’acquisitions immobilières.


Article mis à jour en février 2020

Quelques assouplissements du HCSF.


Le taux d’endettement


Fixé à 33% en 2020, il est passé à 35% depuis le 1er janvier 2021. La capacité d’emprunt augmente donc en conséquence. Cette mesure est faite pour encourager les primo-accédants à se lancer dans l’acquisition d’un bien ou à corriger certaines situations de refus. Les anciennes recommandations du HCSF datant de 2019 pénalisaient aussi les investisseurs en immobilier locatif et les emprunteurs de manière générale. Grâce aux nouvelles mesures concernant le taux d’endettement, votre rêve de concrétiser un projet immobilier devient plus accessible.

Durée de remboursement rallongée


Alors qu’en 2019, le HCSF avait fixé la durée maximale des prêts à 25 ans, la mesure a été assouplie : Un crédit immobilier dédié à un achat sur plan ou un à bien à rénover pourra durer au maximum 27 ans. Dans les faits, la durée reste plafonnée à 25 ans, mais la banque tient compte des différés de remboursement pendant la construction. De ce fait, emprunter sur 25 ans en ajoutant 2 ans de différé permet d’augmenter le montant de son crédit.

Ces nouvelles mesures s’appliquent aussi à l’achat dans l’ancien à rénover. Ce remboursement différé de 2 ans est applicable si le coût des travaux de rénovation représente au moins 25% du montant total de l’opération.

Des dérogations pour favoriser les primo-accédants


Depuis 2019, les établissements préteurs étaient autorisé à déroger aux recommandations du HCSF pour 15% des dossiers de demande de prêt immobilier qu’ils recevaient. Aujourd’hui, cette limite est fixée à 20% et vise à privilégier les primo-accédants. Cette hausse laisse davantage de libertés aux banques, même si chaque établissement possède sa propre politique de précaution.
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Quelques précisions en ce mois de février 2020


Les conditions d’octroi des crédits immobiliers viennent d’être posées noir sur blanc dans une documentation parue le 28 janvier sur son site Internet et sonnent comme un rappel aux établissements bancaires qui, dans un contexte de crise sanitaire, ce sont montré frileux au changement.

D’autant que la Haute autorité a confirmé que ces instructions devraient être juridiquement contraignantes pour les établissements bancaires d’ici à l’été prochain. Ce qui permet de craindre malgré tout un mauvais retour de bâton...Si les banques sont obligés de respecter des cases et conditions, cela veut également dire que l'étude de dossiers sensibles qui étaient possibles au cas par cas, ne le seront plus.


Les précisions

>> Concernant les conditions d’extension de la durée du crédit de deux ans pour les achats dans le neuf (soit 25 +2 ans), le HCSF précise qu’elles sont possibles pour les crédits destinés à l’acquisition de logements neufs et pour ceux liés à l’achat d’un logement ancien donnant lieu à des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération. Il permet de prendre en compte le différé de remboursement dans le cas du neuf. Dans l’ancien, ce délai se justifie par les travaux à effectuer.

Le HCSF précise la nature de ces travaux qui peuvent être « notamment la création de surfaces habitables nouvelles ou annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables ou annexes », ainsi que « la réalisation de travaux de rénovation énergétique ».

>> Concernant les dérogations des limites recommandés, cette flexibilité devra être réservée pour 80% aux acquéreurs de leur résidence (et non aux investisseurs), et au moins 30% devra bénéficier aux primo-accédants. Le HCSF supprime en parallèle la limite d’un endettement maximal de sept années de revenus pour les crédits octroyés dans le cadre de cette marge de flexibilité, assurant aux banques davantage de liberté dans la gestion de ces profils "hors recommandation".

>> Enfin, les recommandations concernent également le calcul des charges annuelles d'emprunt : Il recommande aux banques d’inclure systématiquement le coût de l’assurance emprunteur dans les charges annuelles d’emprunt.

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